Wohnflächenberechnung – aber wie?



Eine genaue Berechnung der Wohnfläche einer Wohnung oder eines Hauses spielt beim Bau, Kauf oder Verkauf einer Immobilie eine große Rolle. Auf Grundlage der Quadratmeter werden aber nicht nur der Preis der Immobilie ermittelt, sondern auch die Miethöhe, die Nebenkosten und die Grundsteuer. Deshalb ist eine korrekte Berechnung der Wohnfläche äußerst wichtig.


Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung WoFIV

Hier eine Übersicht der Merkmale zur Berechnung einer korrekten Wohnfläche:

  • Kellerräume, Waschküchen, Heizungsräume und Garagen zählen nicht zur Wohnfläche
  • Wohnfläche unterhalb von Schrägen oder Treppen werden gesondert bewertet
  • Balkone, Terrassen und Loggien werden in der Regel mit einem Viertel der Fläche berechnet, höchstens zur Hälfte
  • Unbeheizte Wintergärten und Schwimmbäder zählen mit der Hälfte ihrer Fläche, beheizte zu 100 %
  • Fenster- und Wandnischen zählen dazu, wenn sie bis zum Boden reichen und mind. 13 Zentimeter tief sind
  • Schornsteine, Pfeiler und Säulen zählen nicht zur Wohnfläche, wenn sie höher als 1,50 Meter sind und die Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt.



Welche Räume zählen nicht zur Wohnfläche

Bevor du deine Wohnfläche berechnen kannst, musst du wissen, welche Räume überhaupt zur Wohnflächenberechnung zählen und welche nicht. Danach wird bestimmt in welchem Umfang die ermittelte Fläche zu deiner Wohnfläche gerechnet wird.


Laut Wohnflächenverordnung (WoFIV) gelten folgende Räume als Nebenräume und werden nicht berücksichtigt:

  • Kellerräume
  • Abstellräume außerhalb der Wohnung
  • Dachboden
  • Waschküchen
  • Heizungsräume
  • Garagen


Zu berücksichtigende Wohnräume sind Räume, die vorrangig zum Wohnen und Schlafen genutzt werden, z.B.

  • Wohnzimmer
  • Schlafzimmer
  • Kinderzimmer
  • Küchen
  • Badezimmer
  • Toiletten
  • Wintergärten


Wie werden Balkone, Terrassen und Wintergärten in der Wohnflächenberechnung berücksichtigt?

Laut der Wohnflächenverordnung werden Balkone, Terrassen und Wintergärten unterschiedlich berücksichtigt:

  • Balkone und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte angerechnet*
  • Wintergärten werden zu 100 % angerechnet, wenn diese beheizt sind und eine Raumhöhe von mind. 2 Metern haben


* Zur Hälfte, wenn sich durch Größe, Lage und Ausstattung ein höherer Wohnwert ergibt


Wohnfläche berechnen im Dachgeschoss

In Dachgeschosswohnungen oder auch in oberen Geschossen von Einfamilienhäusern gibt es Berechnungsvorschriften, die durch die Dachschrägen dazu führen, dass ein großer Anteil der eigentlichen Fläche eines Raumes abgezogen wird. Die Fläche ist grundsätzlich da, doch können diese Flächen nur bedingt genutzt werden, weil man dort nicht aufrecht stehen kann.


Deshalb wird die Wohnfläche unterhalb von Schrägen oder Treppen so mit eingerechnet:

  • Bis zu einem Meter zählt die Fläche nicht zur Wohnfläche
  • Von einem Meter bis 2 Meter zählt die Fläche zur Hälfte
  • Ab zwei Meter Raumhöhe wird die Fläche zu 100 % angerechnet   




Wann ist eine korrekte Berechnung der Wohnfläche wichtig?

  1. Mietverträge: In Mietverträgen wird die Miete auf Grundlage der Quadratmeter berechnet. Mieter sollten sicherstellen, dass die vom Vermieter angegebene Wohnfläche korrekt ist.
  2. Wertbestimmung von Immobilien: Um den Preis einer Immobilie festzulegen, wird oft die Wohnfläche als Grundlage dafür herangezogen. Ein überhöhter oder auch unterbewerteter Preis kann den Verkaufsprozess erschweren
  3. Grundsteuerermittlung: In den meisten Bundesländern wird die Grundsteuer auf Grundlage der Wohnfläche berechnet. Eine genaue Berechnung ist deshalb erforderlich, um die richtige Höhe der Steuer zu ermitteln.

Aus meiner Erfahrung werden immer wieder Häuser umgebaut und Dachgeschosse ausgebaut ohne die Pläne und die Wohnflächenberechnungen zu aktualisieren. Deshalb ist es beim Kauf einer Immobilie eine sinnvolle Investition, bevor der Vertrag unterschrieben wird, einen Profi zu beauftragen, der überprüft:

  • Ob die Pläne mit dem aktuellen Stand des Objekts übereinstimmen
  • Und ob die Wohnflächenberechnung korrekt ist


Das Nachrechnen der Wohnfläche in Mietwohnungen kann sich auch lohnen. Denn diese ist nicht nur die Grundlage der Miethöhe, sondern auch der Nebenkostenabrechnung. Je größer die Fläche, desto höher die Miete und die Nebenkostenabrechnung.

Daher ist es wichtig, dass die ausgewiesene Wohnfläche im Mietvertrag auch mit der tatsächlichen Fläche übereinstimmen.


 


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Wieso es sinnvoll sein kann, die Wohnflächenberechnung vom Profi anfertigen zu lassen?

  1. Genauigkeit: Experten wie Architekt*innen und Sachverständige haben das Wissen und die Erfahrung, um die Wohnfläche präzise zu berechnen. So kannst du sicher sein, dass alle relevanten Vorschriften berücksichtigt werden.
  2. Vermeidung von Fehlern: Das Ausmessen der Räume und die Berechnung der Wohnfläche erfordert Genauigkeit, da Fehler zu finanziellen und rechtlichen Problemen führen können. Experten minimieren das Risiko von Fehlern und deren Folgen.
  3. Vergleich von Immobilien- oder Mietpreisen: ein echter Vergleich ist allerdings nur möglich, wenn die Wohnfläche für alle zur Auswahl stehenden Objekte auf die gleiche Art und Weise ermittelt wurde.
  4. Immobilienverkauf: Beim Verkauf deiner Immobilie ist eine genaue Wohnflächenangabe entscheidend für den Verkaufspreis. Eine Berechnung vom Profi kann das Vertrauen potenzieller Käufer stärken und den Verkaufsprozess beschleunigen.
  5. Rechtssicherheit: Im Falle von Rechtsstreitigkeiten oder Auseinandersetzungen, bei denen die Wohnfläche eine Rolle spielt, kannst du auf eine professionelle Flächenberechnung als glaubwürdiges Beweismittel zurückgreifen.


Wenn du sicherstellen möchtest, dass deine Wohnfläche korrekt berechnet wird, kann die Beauftragung einer Expert*in eine kluge Wahl sein. Dies bietet dir nicht nur eine Gewissheit, sondern kann dazu beitragen, Probleme und Ärger zu vermeiden und deine finanziellen Interessen zu schützen.



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 Gerne kann ich dich beim Ausmessen deiner Räume und bei der Berechnung deiner Wohnfläche unterstützen. 

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Dieser Artikel wurde mit großer Sorgfalt geschrieben. Doch manchmal sind die Gesetze schneller geändert, als ich Artikel ändern kann. Deshalb hier der Link zur Wohnflächenverordnung: https://www.gesetze-im-internet.de/woflv/BJNR234610003.html